2023年8月，国务院常务会议审议通过了《关于规划建设保障性住房的指导意见》（国发〔2023〕14号文）（下称“14号文”）引发市场关于新一轮房改开启的讨论，不少业内人士更是将其看作中国房地产市场正式步入3.0时代的标志。

　　与1.0的“分配住房”和2.0的“以商品房为主导+政府积极调控”不同，3.0时代将实现保障房和商品房的“双轨制”，最大特点就是高度市场化，同时兼顾公平与民生保障。为此，在即将到来的2024年，《南方日报·东莞观察》结合当下市场现状与新房改的影响，邀请楼市专家对东莞房地产未来趋势进行分析。

　　撰文：艾帅谢麦诗

　　东莞土拍热度回落

　　利润比规模更重要

　　在房地产市场供需结构发生变化的背景下，房地产行业正经历转型升级——从扩张式高增长进入到高质量转型发展阶段，经营安全与效益提升成为重中之重，同步追求利润的增长。其中，最为明显的是调整战略布局，即越来越多的房企开始聚焦高能级城市，并不遗余力地提升产品力以满足客户需求。

　　土拍市场热度是房地产市场发展的“晴雨表”，已成为业内的“金科玉律”。然而截至目前，2023年东莞成功出让仅8宗商住用地，收金不足百亿，无论地块数量、金额都是近年的低位。为何会出现这样的情况，是因为行业转型升级、还是房企规模收缩？

　　有业内人士称：“过去快周转的时代，房地产项目测算能有5%-8%的利润，开发商都会去做，追求的是‘短平快’。与以往不同，现在的房地产投资边际收益已经下降，房企需要及时去风险、去金融化，需要谨慎拿地，这也是当下深度进化的一个体现。”

　　据克而瑞科创发布的消息显示，旭辉集团副总裁兼CDO徐斌在2022中国房地产业数字经济峰会上分享时，就提出“利润比规模更重要”的观点。他认为，当前的市场已经进入了“乌卡时代”，整个行业、整个时代都是快速变化的。

　　随着房地产市场供求关系发生重大转变，土地出让政策亦随之调整。自2023年10月以来，全国多数城市已着手取消地价限制，恢复“价高者得”。不久前，东莞首个取消限价的CBD优质地块在溢价约30%后被保利竞得。

　　“在取消地价限制后，核心区地块溢价率有所提升，一定程度上提升了土地市场信心。不过，不同区域之间的分化也在进一步加剧，在住宅销售端尚未全面回暖之际，房企投资仍趋于谨慎，抗风险能力强、去化有保证的项目更受青睐。”某国内TOP20营销负责人张先生说。

　　东莞房地产分析师龙兴华表示，土地市场要良性持续发展，地方政府必须明白当下房企预期已经发生了改变——“利润”是驱动房企拿地的头号选项。这也意味着，在土地价格上要留出充足空间给到买家，只有这样，房企才会大胆拿地。这也将鼓励房企进一步提升产品品质，最终实现土地财政正循环与房企良性发展的双赢。

　　新房二手房或已筑底

　　“以价换量”有望换挡

　　如果说土拍市场的冷热是行业发展的风向标，那新房和二手房市场的变动则是行业变化最直观的体现。

　　2023年，不断优化的楼市调整政策为市场回暖持续助力。目前针对房企金融端口的扶持和政策都在路上，房企紧张的资金情况有望在2024年得到缓解。然而，这并不意味着房企对现金流的要求会降低。特别是2024年的整体供应量仍将维持高位，在竞争充足的情况下，以价换量依然是主调。

　　未来，非豪宅、非核心区域、非央国企的“三非”项目面临的压力会更大，谁更快调整，谁就能更快完成项目去化。这对购房者来说，或许是个不错的上车窗口期。

　　此外，2023年也是债务修复的一年。金融监管部门相继提出“房企融资白名单”和“三个不低于”政策，支持房企的负债表修复。伴随资金压力得到缓解，新房市场“以价换量”的行为将会减少或停止。

　　在二手房方面，根据东莞市住房和城乡建设局发布的月度网签数据显示，东莞二手房价格整体趋于平稳，量价波动较小，部分区域二手房成交企稳回升。在即将来临的2024年，“稳中求进、以进促稳”将成为经济发展主基调，宏观经济的预期也将持续向好。

　　从月度和区域成交来看，自2023年4月份以来，在二手市场，部分业主受市场波动和收入预期等影响，持续调低放盘价格，部分镇街二手房价也呈缓慢回落趋势，价格已经回到2019年的水平。但在11月、12月，这种趋势明显减缓。以市区、松湖板块数据为例，二手房业主更改价格的频率明显降低，真实成交价格也逐步企稳。这也说明，在政策引导、外贸环境改善、美元降息预期以及人民币升值趋势的带动下，购房者对楼市的心理预期已经悄然发生改变。

　　豪宅分化加剧

　　多渠道保障刚需

　　从披露的内容来看，“14号文”明确了两大目标，一是加大保障性住房建设和供给，“让工薪收入群体逐步实现居者有其屋，消除买不起商品住房的焦虑，放开手脚为美好生活奋斗”；二是推动建立房地产业转型发展新模式，让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求，促进稳地价、稳房价、稳预期，推动房地产业转型和高质量发展。

　　回顾2023年，东莞豪宅独占鳌头，市场成交量价的走势长期受其影响，整体走势平稳，但这也侧面反映出，当下刚需市场的低迷。在鼓励高度市场化的市场新常态下，即将推出市场的豪宅项目，未来价格会将呈现何种趋势？刚需市场又将出现哪些变化？

　　对此，龙兴华表示，在豪宅市场方面，2024年将呈现出两大特征：

　　一是塔尖资产陆续推出市场，大平层亦有区别。所谓塔尖资产，即占据城市最好的景观、交通、商业以及人文气质资源的项目，它会迅速与市面上其他大平层拉出差距，比如上海的汤臣一品、深圳的深圳湾一号、广州的侨鑫汇悦台等。而在东莞，符合塔尖资产的项目，主要集中在“旗峰南—国贸”与CBD两个板块。值得一提的是，上述两个板块在2024年均有纯新项目推出，并将持续吸引东莞高端客户，以及全国性的优质客户。

　　除此之外，东莞部分镇区及非热点板块也有项目推出大平层产品，但整体去化却不尽如人意，这主要是部分项目受“大平层就好卖”观点影响，导致盲目跟风开发大平层产品。不论市场如何变化，从业人员和房企都应坚持市场供需关系。大平层是城市商业繁华到一定程度，因土地面积的制约，但同时想追求极致生活品质而诞生的产物，如果不具备“繁华”与“土地制约”，再舒适的大平层也是无法被市场和客户认同的。

　　二是多渠道充足供应，大大降低购房者上车门槛。随着保障房的推进，二手市场上刚需户型的放量以及租房观念的改变，刚需追求居住空间的难度将极大地降低。这也就给所有来莞就业、创业的朋友带来了巨大福利——居者有其屋将不再停留在政策面。

　　2024年，东莞财政发力点也瞄准在城市更新以及建设中，除了正在动工的R1线外，也大力推动城市旧村改造、城市绿化空间升级、公共交通配套建设。

　　未来可见的是，东莞将成为一个极具人文气息、环境优美、配套便利、舒适宜居的粤港澳大湾区都市。