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楼市将迎保障房和商品房“双轨制”

发布日期:2024-04-22 12:53    点击次数:150

  2023年8月,国务院常务会议审议通过了《关于规划建设保障性住房的指导意见》(国发〔2023〕14号文)(下称“14号文”)引发市场关于新一轮房改开启的讨论,不少业内人士更是将其看作中国房地产市场正式步入3.0时代的标志。

  与1.0的“分配住房”和2.0的“以商品房为主导+政府积极调控”不同,3.0时代将实现保障房和商品房的“双轨制”,最大特点就是高度市场化,同时兼顾公平与民生保障。为此,在即将到来的2024年,《南方日报·东莞观察》结合当下市场现状与新房改的影响,邀请楼市专家对东莞房地产未来趋势进行分析。

  撰文:艾帅谢麦诗

  东莞土拍热度回落

  利润比规模更重要

  在房地产市场供需结构发生变化的背景下,房地产行业正经历转型升级——从扩张式高增长进入到高质量转型发展阶段,经营安全与效益提升成为重中之重,同步追求利润的增长。其中,最为明显的是调整战略布局,即越来越多的房企开始聚焦高能级城市,并不遗余力地提升产品力以满足客户需求。

  土拍市场热度是房地产市场发展的“晴雨表”,已成为业内的“金科玉律”。然而截至目前,2023年东莞成功出让仅8宗商住用地,收金不足百亿,无论地块数量、金额都是近年的低位。为何会出现这样的情况,是因为行业转型升级、还是房企规模收缩?

  有业内人士称:“过去快周转的时代,房地产项目测算能有5%-8%的利润,开发商都会去做,追求的是‘短平快’。与以往不同,现在的房地产投资边际收益已经下降,房企需要及时去风险、去金融化,需要谨慎拿地,这也是当下深度进化的一个体现。”

  据克而瑞科创发布的消息显示,旭辉集团副总裁兼CDO徐斌在2022中国房地产业数字经济峰会上分享时,就提出“利润比规模更重要”的观点。他认为,当前的市场已经进入了“乌卡时代”,整个行业、整个时代都是快速变化的。

  随着房地产市场供求关系发生重大转变,土地出让政策亦随之调整。自2023年10月以来,全国多数城市已着手取消地价限制,恢复“价高者得”。不久前,东莞首个取消限价的CBD优质地块在溢价约30%后被保利竞得。

  “在取消地价限制后,核心区地块溢价率有所提升,一定程度上提升了土地市场信心。不过,不同区域之间的分化也在进一步加剧,在住宅销售端尚未全面回暖之际,房企投资仍趋于谨慎,抗风险能力强、去化有保证的项目更受青睐。”某国内TOP20营销负责人张先生说。

  东莞房地产分析师龙兴华表示,土地市场要良性持续发展,地方政府必须明白当下房企预期已经发生了改变——“利润”是驱动房企拿地的头号选项。这也意味着,在土地价格上要留出充足空间给到买家,只有这样,房企才会大胆拿地。这也将鼓励房企进一步提升产品品质,最终实现土地财政正循环与房企良性发展的双赢。

  新房二手房或已筑底

  “以价换量”有望换挡

  如果说土拍市场的冷热是行业发展的风向标,那新房和二手房市场的变动则是行业变化最直观的体现。

  2023年,不断优化的楼市调整政策为市场回暖持续助力。目前针对房企金融端口的扶持和政策都在路上,房企紧张的资金情况有望在2024年得到缓解。然而,这并不意味着房企对现金流的要求会降低。特别是2024年的整体供应量仍将维持高位,在竞争充足的情况下,以价换量依然是主调。

  未来,非豪宅、非核心区域、非央国企的“三非”项目面临的压力会更大,谁更快调整,谁就能更快完成项目去化。这对购房者来说,或许是个不错的上车窗口期。

  此外,2023年也是债务修复的一年。金融监管部门相继提出“房企融资白名单”和“三个不低于”政策,支持房企的负债表修复。伴随资金压力得到缓解,新房市场“以价换量”的行为将会减少或停止。

  在二手房方面,根据东莞市住房和城乡建设局发布的月度网签数据显示,东莞二手房价格整体趋于平稳,量价波动较小,部分区域二手房成交企稳回升。在即将来临的2024年,“稳中求进、以进促稳”将成为经济发展主基调,宏观经济的预期也将持续向好。

  从月度和区域成交来看,自2023年4月份以来,在二手市场,部分业主受市场波动和收入预期等影响,持续调低放盘价格,部分镇街二手房价也呈缓慢回落趋势,价格已经回到2019年的水平。但在11月、12月,这种趋势明显减缓。以市区、松湖板块数据为例,二手房业主更改价格的频率明显降低,真实成交价格也逐步企稳。这也说明,在政策引导、外贸环境改善、美元降息预期以及人民币升值趋势的带动下,购房者对楼市的心理预期已经悄然发生改变。

  豪宅分化加剧

  多渠道保障刚需

  从披露的内容来看,“14号文”明确了两大目标,一是加大保障性住房建设和供给,“让工薪收入群体逐步实现居者有其屋,消除买不起商品住房的焦虑,放开手脚为美好生活奋斗”;二是推动建立房地产业转型发展新模式,让商品住房回归商品属性,满足改善性住房需求,促进稳地价、稳房价、稳预期,推动房地产业转型和高质量发展。

  回顾2023年,东莞豪宅独占鳌头,市场成交量价的走势长期受其影响,整体走势平稳,但这也侧面反映出,当下刚需市场的低迷。在鼓励高度市场化的市场新常态下,即将推出市场的豪宅项目,未来价格会将呈现何种趋势?刚需市场又将出现哪些变化?

  对此,龙兴华表示,在豪宅市场方面,2024年将呈现出两大特征:

  一是塔尖资产陆续推出市场,大平层亦有区别。所谓塔尖资产,即占据城市最好的景观、交通、商业以及人文气质资源的项目,它会迅速与市面上其他大平层拉出差距,比如上海的汤臣一品、深圳的深圳湾一号、广州的侨鑫汇悦台等。而在东莞,符合塔尖资产的项目,主要集中在“旗峰南—国贸”与CBD两个板块。值得一提的是,上述两个板块在2024年均有纯新项目推出,并将持续吸引东莞高端客户,以及全国性的优质客户。

  除此之外,东莞部分镇区及非热点板块也有项目推出大平层产品,但整体去化却不尽如人意,这主要是部分项目受“大平层就好卖”观点影响,导致盲目跟风开发大平层产品。不论市场如何变化,从业人员和房企都应坚持市场供需关系。大平层是城市商业繁华到一定程度,因土地面积的制约,但同时想追求极致生活品质而诞生的产物,如果不具备“繁华”与“土地制约”,再舒适的大平层也是无法被市场和客户认同的。

  二是多渠道充足供应,大大降低购房者上车门槛。随着保障房的推进,二手市场上刚需户型的放量以及租房观念的改变,刚需追求居住空间的难度将极大地降低。这也就给所有来莞就业、创业的朋友带来了巨大福利——居者有其屋将不再停留在政策面。

  2024年,东莞财政发力点也瞄准在城市更新以及建设中,除了正在动工的R1线外,也大力推动城市旧村改造、城市绿化空间升级、公共交通配套建设。

  未来可见的是,东莞将成为一个极具人文气息、环境优美、配套便利、舒适宜居的粤港澳大湾区都市。